📌 Kira Hukuku – Kiracı ve Kiralayan Hakları

Giriş

Kira sözleşmeleri, hem kiracıyı hem de kiralayanı (ev sahibi) bağlayan, karşılıklı hak ve yükümlülükler doğuran en temel özel hukuk ilişkilerindendir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine koruyucu hükümler öne çıkar. Bu nedenle hem ev sahipleri hem de kiracılar, hangi şartlarda hak talep edebileceklerini, hangi durumlarda sorumluluk doğacağını ve yargı yolunda nasıl hareket edilmesi gerektiğini bilmek zorundadır.

1. Kanuni Dayanak

Türk Borçlar Kanunu

• Madde 299 – Kira sözleşmesi tanımı:
  “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
• Madde 300 vd. – Kiraya verenin borçları:
  Kiralananı teslim ve kullanıma elverişli halde bulundurmak, ayıpları gidermek.
• Madde 313 vd. – Kiracının borçları:
  Kirayı ödeme, özenle kullanma, sözleşmeye uygun davranma.
• Madde 315 – Temerrüt:
  Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiralayanın ihtar çekip tahliye talep edebilmesi.
• Madde 347 – Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih:
  Konut ve çatılı işyerlerinde kiralayan, ancak 10 yıllık uzama süresinden sonra fesih hakkını kullanabilir.

2. Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

• Haklar:
  • Kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanma hakkı.
  • Kiralananın ayıpsız teslimi (su, elektrik, temel tesisatlar çalışır halde).
  • Sözleşme bitiminde depozitonun iadesi.
  • Kiraya verenin keyfi tahliye baskısına karşı korunma.
• Yükümlülükler:
  • Kira bedelini zamanında ödeme.
  • Kiralananı özenle kullanma.
  • Sözleşme bitiminde aynı halde iade.

3. Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri

• Haklar:
  • Kira bedelinin tahsili.
  • Kiracının özen yükümlülüğünü ihlali halinde tazminat.
  • Tahliye talebi (TBK m.315 – temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa).
• Yükümlülükler:
  • Kiralananı kullanıma elverişli teslim etmek.
  • Kira süresince kullanıma elverişli halde bulundurmak.
  • Onarım ve bakım yapmak.

4. Tahliye Sebepleri (Önemli Noktalar)

• Ödeme temerrüdü (TBK m.315):
  İki haklı ihtara rağmen kira bedeli ödenmezse tahliye.
• İhtiyaç sebebiyle tahliye (TBK m.350):
  Kiraya veren veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı.
• Yeniden inşa ve imar (TBK m.350):
  Kiralananın esaslı onarımı veya yeniden yapımı.
• 10 yıllık uzama süresi (TBK m.347):
  Kiraya veren, ancak bu sürenin sonunda fesih hakkını kullanabilir.

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı kira bedelini ödemezse ne olur?
Kiralayan ihtar çeker; ödenmezse TBK m.315 uyarınca tahliye davası açılabilir.

2. Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Ancak ihtiyaç, yeniden inşa veya 10 yıllık uzama süresinden sonra fesih sebepleriyle çıkarabilir.

3. Kiracı evde tadilat yapabilir mi?
Kiraya verenin rızası gerekir; aksi halde tazminat sorumluluğu doğabilir.

4. Depozito nasıl iade edilir?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, zarar yoksa kiracıya iade edilir.

5. Kira artışı nasıl belirlenir?
TBK m.344 gereği TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçemez.

6. Emsal Yargıtay Kararları

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E:2018/5690, K:2019/4825
  Konu: Kira bedeli ödenmemesi.
  Sonuç: Kiracı, kira borcunu süresinde ödemediği için tahliye kararı onandı.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E:2017/4123, K:2018/6134
  Konu: İhtiyaç sebebiyle tahliye.
  Sonuç: Kiralayanın oğlunun konut ihtiyacı gerçek ve samimi kabul edilerek tahliye kararı verildi.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E:2015/1234, K:2016/7890
  Konu: Depozito iadesi.
  Sonuç: Kiralananda zarar olmadığı için depozito kiracıya iade edilmesine hükmedildi.

7. Öneriler

• Kiracılar için: Kira sözleşmesini yazılı yapın, ödeme dekontlarını saklayın.
• Ev sahipleri için: Tahliye nedenlerini kanuni çerçevede kullanın; aksi halde dava reddedilebilir.
• Her iki taraf için: Sözleşme bitiminde taşınmazın durumu tutanak altına alın.